תקנות המתווכים במקרקעין

עדכון חשוב – כניסת תקנות המתווכים במקרקעין לתוקף

כניסתם לתוקף של כללי האתיקה החדשים למתווכים במקרקעין

מקצוע התיווך במקרקעין בישראל עומד בימים אלה בפני ציון דרך חשוב עם כניסתן לתוקף של תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ״ד-2024.  תקנות אלו מבססות רף גבוה של מקצועיות, שקיפות ואחריות, ומהוות נדבך חשוב במגמה לחיזוק אמון הציבור במקצוע התיווך ולשיפור איכות השירות הניתן ללקוחות.

מאז שנחקק חוק המתווכים במקרקעין בשנת 1996 התפתח תחום הנדל״ן בישראל ועבר שינויים רבים. העסקאות בשוק הפכו מורכבות יותר, דבר שהגביר את הצורך באסדרה מפורטת של האתיקה והחובות המקצועיות בתחום התיווך במקרקעין. מתוך מטרה לתת מענה לתמורות אלה, הוביל משרד המשפטים תהליך מקיף לבחינת אסדרת המקצוע ולבניית תשתית לקביעתן של תקנות אתיקה שכלל, בין היתר, מחקר השוואתי, סקר ציבורי, שולחנות עגולים, ניתוח תלונות ומחקר כלכלי.

תקנות האתיקה המקצועית שפורסמו על ידי השר במשרד המשפטים,  מסדירות שורה של נושאים, ובהם: דרכי פרסום נכסים, מסירת מידע מהותי, שקיפות כלפי הלקוח בעסקאות תיווך, איסור על השפעה בלתי הוגנת, היבטי הגנת פרטיות, שמירה על גבולות המקצוע מול מקצועות עריכת הדין ושמאות המקרקעין, מסירת מסמכים ללקוח ושמירתם אצל המתווך, איסור גביית כספים שאינם דמי תיווך כחוק בגין שירותי תיווך ועוד.לרשותכם, ציבור המתווכים, הוכן

אתיקה מקצועית בתחום התיווך באתר האינטרנט של רשם המתווכים. בעמוד תוכלו למצוא מידע אודות עקרונות האתיקה המחייבים את העוסקים בתחום, ולקרוא על ההוראות והדרישות הנוגעות להתנהלות בהתאם לאסדרה החדשה. על מנת לסייע בידכם בהכוונת ההתנהגות הנדרשת לאור התקנות, רשם המתווכים והוועדה המייעצת לרשם המתווכים יעמדו לרשותכם במענה לפניות של חוות דעת מקדימה, כפי שנהוג במקצועות מוסדרים אחרים. גם על כך תוכלו למצוא מידע בעמוד האתיקה המקצועית.
מהלך זה של התקנת כללי אתיקה לשם העלאת קרנו של מקצוע התיווך במקרקעין נעשה בהתייעצות עם הוועדה המייעצת לרשם המתווכים, ובשיתוף פעולה עם לשכת מתווכי הנדל”ן הארצית ועם גופים נוספים שעתיד המקצוע חשוב להם. לשכת מתווכי הנדל”ן הארצית שוקדת על מגוון פעילויות לשם הטמעת התקנות והעמקה מקצועית בנושא ועומדת לרשות ציבור המתווכים.

1. תהליך החקיקה
חוק המתווכים חוקק בשנת 1996 והוא מסדיר את פעילותם של המתווכים במקרקעין. סעיף 1 לחוק מגדיר “תיווך במקרקעין” כ-“הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין”. כלומר, בחוק זה, המתקשר לעולמות דיני הגנת הצרכן, נעשה ניסיון לצמצם את פערי הכוחות והמידע בין הספקים לבין הפרט. בהתאם לכך, נקבעו בחוק סדרה של הוראות צרכניות להסדרת התחום, ובהן חובות גילוי והגינות החלות על המתווך, לצד קביעת תנאים לעיסוק במקצוע. החוק קובע איסור שלצידו ענישה פלילית, לעסוק או להעסיק אדם בתיווך במקרקעין ללא רישיון. מאז, עולם הנדל”ן השתנה באופן משמעותי. מדובר בשוק שיש בו פערי מידע משמעותיים, מורכבות העסקאות גברה וכך גם הסיכון עבור הצרכנים והמתווכים כאחד.

כדי לבחון את נחיצות כללי האתיקה וכתשתית להתקנתן, נערכה עבודת מטה סדורה ומקצועית. במסגרתה בוצע מחקר משווה בינלאומי שבחן את דרישות הרישוי החלות על המבקשים לעסוק בתיווך; הופץ סקר לציבור שהציף סוגיות משמעותיות בהתנהלות מול מתווכים בשוק הנדל”ן; נערכו שולחנות עגולים עם מתווכים, צרכנים ובעלי עניין; נבחנו תלונות שהתקבלו אצל רשם המתווכים והתביעה המשמעתית ומהם ניתן היה ללמוד מהם הנושאים הטעונים הסדרה בחקיקה. לבסוף, בוצע מחקר כלכלי עם חברת ייעוץ כדי לבחון את האפשרויות שעומדות על הפרק ואת ההשלכות של כל מהלך מוצע בתחום.

מכל אלו, עלה בצורה ברורה שיש צורך בהגדרת תפקיד המתווך ושירותיו ובהגדרת סטנדרט התנהגות גבוה ומחייב, שיעצים את המקצועיות של המתווכים תוך שיפור השירות שמקבל האזרח. עד היום חוק המתווכים הסדיר את פעילות המתווכים וקבע חובות הוראות כלליות יחסית בהן חובות גילוי והגינות. מכיוון שהליך הבחינה של המקצוע (כמפורט בדוח טיוב רגולציה) העלה פערי כוחות בשוק ותופעות רבות של התנהלות שאינה נאותה, הוגנת ומקצועית,  הוחלט לבצע קונקרטיזציה ופירוט של המידע והחובות המהותיים הקבועים כבר בחוק ולהשתמש בסעיף 14 כט לחוק כאמור לעיל- בדמות תקנות האתיקה.

בתאריך 4.9.24 חתם השר במשרד המשפטים, מר דוד אמסלם, על תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ”ד-2024 אשר אושרו בשלהי חודש יולי (29.7.24) בוועדת הפנים והגנת הסביבה בכנסת, והועברו לפרסום ברשומות. התקנות יכנסו לתוקף תוך שישה חודשים מיום פרסומן.

2. כללי האתיקה וחובות מרכזיות החבות על המתווך
סעיף 14 לחוק המתווכים תוחם את החובות החלות על המתווך ואשר הפרתן מהווה עבירת משמעת: התנהגות בלתי הולמת, השגת רישיון במצג שווא, הרשעה בעבירה שמפאת נסיבותיה נמצא כי אין הוא ראוי לעסוק בתיווך, גילה חוסר אחריות או רשלנות חמורה במהלך עיסוקו. הסעיף מפנה להוראות המטילות חובות וכוללות:

חובת הגינות וזהירות (סעיף 8): המתווך חייב לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, למסור ללקוחו מידע מהותי הנוגע לנכס, ולפעול במיומנות ובסבירות.
גילוי עניין אישי (סעיף 10): המתווך לא יתווך בעסקה שיש לו בה עניין אישי, אלא אם כן גילה זאת ללקוח וקיבל את הסכמתו בכתב.
איסור גילוי ידיעה (סעיף 11): המתווך או עובדיו אינם רשאים לגלות ידיעות שהובאו לידיעתם על ידי הלקוח ללא הסכמתו.
איסור פעולות משפטיות (סעיף 12): המתווך אינו רשאי לערוך או לסייע בעריכת מסמכים משפטיים או לייצג לקוח במשא ומתן משפטי.
בהתאם לחוק המתווכים, תקנות האתיקה מסדירות תחומים מרכזיים נוספים בעבודת המתווך כלפי הציבור ובהתנהלותו כבעל רישיון מטעם משרד המשפטים. בין השאר:

פרסום נכסים:איסור על מתווך לבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין שנחזות להיות מטעם בעל הנכס, ובהן פרסום מודעות, הזמנת רוכשים או שוכרים פוטנציאלים או כל פעולה אחרת, שלא בהסכמת בעל הנכס.נכס שהוא דירת מגורים או נכס אחר שהוא בבעלותו של יחיד (גוף שהוא לא תאגיד) על המתווך לקבל הסכמה בכתב או בכל דרך מתועדת אחרת.
איסור הצגת נכס ביודעו שאינו מיועד למכירה או להשכרה.
חובת ציון פרטי המתווך ומספר הרישיון על כל פרסום מטעם המתווך – כדי לאפשר קישור בין הפרסום (או פרסום אסור) לבין המתווך.
חובה על המתווך לעדכן בהקדם האפשרי בפרסום מטעמו אם נכס שפרסם כבר אינו מיועד למכירה או להשכרה.
מסירת מידע:הגדרת המידע המהותי שהמתווך יהיה חייב למסור ללקוח. (בעלי הזכויות והרישום של הנכס, שטח הנכס עם מקור רשמי לנתון שנמסר, מידע מהותי שנגלה בביקור בנכס, היות הדירה להשכרה לא ראויה למגורים – הפנייה מחוק ‘שכירות הוגנת’).
הגדרת שאלון פרטים שהמתווך יעביר לבעל הנכס למלא – והעברתו על ידי המתווך כתשובת בעל הנכס – ללקוח המתעניין – להגברת הגילוי הנאות של המידע על הנכסים כאשר מעורב מתווך בעסקה.
כאשר המכירה היא באמצעות כונס נכסים או בית משפט – הטלת חובה על המתווך לגלות את הנתון הזה ללקוח לפני שהוא מתחייב כלפי המתווך.
כאשר מתווך מוסר מידע תכנוני (הוא לא חייב אבל אם בוחר לעשות כן) עליו למסור יחד עם ציון הפרסום הרשמי עליו הוא מסתמך.
זכויות הלקוח מול המתווך ביחס לעסקת התיווך וגילוי נאות של פרטי עסקת התיווך:יוטל על המתווך להסביר לאדם, עוד בטרם הפיכתו ללקוח של המתווך, על אודות מהות עסקת התיווך (בעיקר בנושא זכאות המתווך לשכרו) בשפה פשוטה ומובנת לאדם השומע.
חובת הצגת רישיון תיווך לפי דרישת הלקוח בפגישה הראשונה.
כאשר מתווך פונה לאדם לראשונה לעניין אותו בנכס מסויים הוא יהיה חייב לציין את עובדת היותו מתווך.
תחול על מתווך במקרקעין חובה לגלות לאדם, טרם התקשרות עמו כלקוח, על כל תשלום או טובת הנאה, שהוא מקבל מגורמים אחרים בקשר לעסקה, וזאת במטרה ליתן ללקוח הפוטנציאלי את מלוא המידע על האינטרסים שיש למתווך.
כאשר מתווך מייצג יותר מצד אחד יחולו חובות מוגברות של קבלת הסכמה בכתב מכל הלקוחות שהוא מייצג ותיעוד בכתב של ההצעות שהוא מעביר להם.
איסור על גביית כספים שאינם דמי תיווך. כולל התייחסות שאוסרת פרקטיקות נהוגות ולא רצויות של דמי קדימה, דמי רצינות או תשלום בגין חידוש חוזה.
הגנת פרטיות לקוחות התיווך:בהתאם לדיני הגנת הפרטיות – נאסר על מתווך להשתמש במידע שקיבל מהלקוח או מאדם אחר ובמידע על נכס מסויים שלא לצורך שעבורו נמסרה הידיעה – אלא בהסכמה מפורשת.
נאסר על מתווך להשתמש בפרטים של אדם שהתעניין בנכס מסויים כדי להציע לו נכסים אחרים – אלא אם כן הודיע לו כי פרטי ההתקשרות ישמשו לכך וכן הודיע לאותו אדם במפורש כי זכותו לסרב לכך. בכל מקרה, יהיה רשאי אותו אדם לסרב בכל עת לקבל הצעות לעסקאות מקרקעין אחרות.
חובות נוספות:הפרדת שירותים – כאשר מתווך נותן ללקוח שירותים נוספים הוא מחוייב להבחין במפורש בסכומים שהוא גובה מהלקוח.
המתווך חייב להעביר ללקוח כל הצעה שקיבל לגבי הנכס – בהתאם להנחיות שקיבל מהלקוח.
איסור פעולות שמאיות – מתווך שאינו שמאי לא יערוך שומת מקרקעין ולא יעשה פעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין. מתווך שהוא שמאי לא יעשה את הפעולות הללו ביחס לנכס שהוא מתווך – קיימות הוראות הפרדה בתקנות האתיקה של השמאים ומוצע לקבוע הוראות מקבילות בתקנות האתיקה של המתווכים.
איסור פעולות משפטיות – הבהרה להוראות החוק כך שמתווך לא רשאי לערוך או למסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה.

3. פיקוח ואכיפה
לקוח של מתווך מקרקעין רשאי להגיש תלונה נגד המתווך במקרים שבהם המתווך הפר את אחת מהחובות המוטלות עליו, כפי שמפורטות בחוק או בתקנות מכוחו. בין העילות להגשת תלונה ניתן למנות את המקרים הבאים:

המתווך הפר את חובת הסודיות המוטלת עליו.
המתווך לא גילה ללקוח כי יש לו או לאחד מקרוביו עניין אישי בעסקת השכירות או המכר שלגביה הוא ביצע את פעולת התיווך.
המתווך התרשל באופן חמור או גילה חוסר אחריות במהלך עיסוקו בתיווך.
המתווך לא נהג בהגינות כלפי הלקוח.
המתווך הסתיר מהלקוח מידע מהותי בנוגע לנכס שלגביו התבקש התיווך.
המתווך לא פעל במיומנות הנדרשת ולא נקט מספיק אמצעים כדי לקבל מידע מהותי על הנכס שעליו מתבקש התיווך.
המתווך ביצע פעולות משפטיות אסורות, כמו: סיוע בעריכת מסמכים משפטיים הקשורים לעסקה (כגון חוזה שכירות או חוזה מכר), או ייצוג של הלקוח במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה שכירות או מכר.
התלונה תוגש לרשם המתווכים ותיבחן על ידי תובע מוסמך בלשכה המשפטית של משרד המשפטים אשר יבחן את המקרה ויקבע האם יש מקום להגיש קובלנה משמעית נגד המתווך. ככל והתובע יחליט להגיש קובלנה כזו, היא תוגש לועדת המשמעת של רשם המתווכים. מצא הועדה כי הממתווך עבר עבירת משמעת היא מוסמכת להטיל עליו אחד או יותר מהאמצעים הקבועים בחוק אשר עשויים לכלול, בין היתר, הטלת קנס כספי, הקפאת רישיונו של המתווך או עונשים נוספים, וכן להורות למתווך לשלם את ההוצאות שנגרמו למדינה או למתלונן בעקבות ניהול ההליך המשפטי.

ועדת המשמעת מוסמכת להטיל סנקציות שונות על המתווך, אשר עשויות לכלול, בין היתר, הטלת קנס כספי, הקפאת רישיונו של המתווך או עונשים נוספים, וכן להורות למתווך לשלם את ההוצאות שנגרמו למדינה או למתלונן בעקבות ניהול ההליך המשפטי.

שאלות ותשובות נוספים.