השכרת דירה לעובדים זרים

הביקוש לדירות להשכרה לעובדים זרים יהיה על פי רוב, לאותן דירות הנמצאות בסמיכות לאתרי בניה ופרויקטים המצריכים פועלים.  שמטרתם הינה מציאת דירות להשכרה לעובדים זרים אשר עובדים באותם אתרי הבניה והפרויקטים.

​השכרת דירה לעובדים זרים הפכה לאפשרות פופולרית בקרב בעלי דירות להשכרה, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה לכוח עבודה זר בו העובדים זקוקים למקום מגורים במהלך התקופה בה הם עובדים בארץ.

הזדמנות למשכירים להרוויח מהשוק המתפתח, אך יש צורך להבין את האתגרים והרגולציות הקשורות לכך.
תהליך זה מצריך בדיקה שהעובדים הזרים מחזיקים באישורי שהייה ועבודה תקפים, המתירים להם לעבוד ולשהות בישראל כחוק ויצירת חוזה ברור שיבטיח את זכויות המשכיר והדיירים. כמו כן, על בעלי הדירות להשכרה להבין היטב מול מי הם חותמים את חוזה השכירות וכיצד יוכלו להגן על עצמם במקרים שונים.  במאמר זה נבהיר כיצד נכון ובטוח (יותר) להשכיר לעובדים זרים את הנכס שלכם.

אחד היתרונות הבולטים בהשכרת דירה לעובדים זרים הוא שגובה שכר הדירה בדרך כלל גבוה יותר משכר הדירה הממוצע באזור בו הנכס נמצא. המעסיקים מוכנים לשלם תעריפים גבוהים יותר כדי להבטיח פתרון מגורים יציב ונוח לעובדים, מה שיוצר עבור המשכיר פוטנציאל לרווחיות גבוהה מהנכס.

יתרון נוסף, הוא היכולת לגבש חוזה שכירות בנוסח מותאם לצרכים של המשכיר, עם תנאים קשיחים יותר בהשוואה לחוזים סטנדרטיים מול דיירים ישראלים. חוזה כזה עשוי לכלול, למשל, דרישה לפיקדון גבוה יותר, תנאים ברורים לגבי מספר הדיירים בנכס, ותשלומים מראש לתקופות ארוכות. יש למשכיר יתרון בניהול תנאי השכירות באופן שמגן עליו בצורה טובה יותר ומצמצם סיכונים עתידיים.

היתרונות בהשכרת דירה לעובדים זרים הם:

פשרות לגבות שכר דירה גבוה יותר, כתלות בסיכון היחסי של העסקה
תנאי שכירות גמישים יותר בחלק מהמקרים
חסרונות השכרת דירה לעובדים זרים
במקרים רבים, כאשר משכירים דירה לעובדים זרים, המעסיק הוא זה שחותם על חוזה השכירות בשם העובד. לרוב, מדובר בחברה בע”מ (חברה בעירבון מוגבל), מה שמעלה סיכון מסוים, שכן חברה כזו עשויה להיקלע לקשיים פיננסיים או להיסגר באופן פתאומי, מה שמשאיר את המשכיר ללא יכולת לממש את זכויותיו.

בנוסף, תשלומי השכירות נעשים בדרך כלל במזומן, מאחר שלעובדים הזרים אין אפשרות להנפיק שיקים או לבצע תשלומים דרך הוראות קבע.
מצב זה יוצר חיסרון משמעותי עבור המשכיר, שכן במקרה של אי-תשלום אין אפשרות להגיש תביעה להוצאה לפועל – בניגוד למצב של צ’ק שחזר, מזומן שלא שולם הוא למעשה הפסד ישיר ללא מנגנון גבייה פורמלי.

יתרה מזאת, צריך לקחת בחשבון, שבמקרים רבים החברה השוכרת את הנכס דוחסת בה כמות גבוהה של עובדים, מטעמי חיסכון, והדבר מעלה באופן משמעותי את הבלאי, הלכלוך, הרעש, וכתוצאה מכך הן את הנזק לדירה, לכן חשוב בהסכם השכירות להגביל את מספר השוכרים בנכס. מומלץ להעריך היטב את הסיכונים אשר כרוכים לכם, בכל הקשור ליחסי שכנות טובה, כאשר ניגשתם להשכיר נכס לעובדים זרים או עובדי קבלן.

לסיכום, החסרונות בהשכרה לעובדים זרים הם:

חתימה למול חברה בע”מ מעלה סיכון גדול יותר למשכיר
תשלום דמי השכירות שלא באמצעות צ’קים שניתנים לתביעה בהוצאה לפועל
מספר הדיירים בנכס – לעתים עלול להוות בעיה
שמירה על יחסי שכנות טובה

לחברות אלו ישנן נציגים מטעמם אשר ינהלו מולנו הן את המשא ומתן בטרם השכרת הנכס והן את העניינים החוזים והגעה לחתימה על הסכם שכירות.

*** למשכיר דירה לעובד זר
✅ בדיקת ביטוח דירה – ודאו שהנכס מבוטח גם מפני נזקים שעלולים להיגרם על ידי דיירים שאינם אזרחי ישראל, או בהתאם לחייב את החברה השוכרת לבטח את הדירה.
✅ הגבלת מספר הדיירים בנכס – מספר העובדים הזרים שמשכירים.
✅ בטחונות – להקפיד לקבל מהחברה השוכרת בטחונות (בנוסף לערבויות) להשיב את מצב הדירה לקדמותו בתום השכירות.
✅ ערב אישי מטעם החברה – וודאו שערב מטעם החברה חותם על חוזה השכירות והינו חתום על ערבות שיהיה פשוט ככל הניתן לממש בעת הצורך.
שיכון עובדי קבלן ופועלים זרים
שיכון עובדי קבלן ופועלים זרים מתבצע לרוב דרך חוזי שכירות הנחתמים מול חברות העסקה, אך חשוב שבעל הנכס יבחן היטב את אמינות החברה החותמת על ההסכם. מאחר שחברות רבות בתחום זה פועלות במתכונת של חברה בע”מ (בעירבון מוגבל), קיים סיכון שהן ייקלעו לקשיים כלכליים או יפסיקו לפעול. כדי להגן על עצמכם, בעלי דירות, צריך לוודא שהחברה אמינה ובעלת רקע פיננסי יציב, אך מעבר לכך – לדרוש החתמת ערב אישי מטעם החברה. ערב זה, אדם פרטי ולא תאגיד, מחויב בחוזה לתשלום השכירות גם אם החברה תקרוס. גישה זו מאפשרת לבעל הנכס להפחית את הסיכון, להבטיח רציפות בתשלומים ולהימנע מהפסדים כספיים במקרה של פגיעה בפעילות החברה המעסיקה את עובדי הקבלן.

כמו כן, העובדים הזרים אינם משלמים על השכירות, אינם משלמים על המים/חשמל, ואינם נושאים למעשה בשום סיכון לגרימת נזק לדירה. משכך, אין להם שום תמריץ לשמור עליה, להימנע מצריכה מופרזת של מים וחשמל (שלעתים עלולה לפגוע בדירה) וכיוצא באלה. בדרך כלל בהסכם השכירות החשבונות בגין חשמל, מים, גז וארנונה יהיו כבר כלולים בדמי השכירות.

להגביל את מספר העובדים שניתן להשכיר את הדירה;

לצלם את הדירה לפני כניסת השוכרים לדירה על מנת שיהיה לנו תמונות השוואה שלפני ואחרי לעניין הנזקים;

להקפיד לקבל מהחברה השוכרת בטחונות להשיב את מצב הדירה לקדמותו בתום השכירות ופינוי הנכס. רוב חברות הניהול אם לא כולן לא נותנות ערבות בנקאית ונותנות אך רק שיק ביטחון לכן, הקפידו לקבל שיק ביטחון חתום על ידי  אדם פרטי לרבות בעל החברה, בעל מניות בחברה או ערבים פרטיים אחרים ולא של החברה עצמה.

להבדיל מאדם פרטי, חברה היא פיקציה משפטית בעלת אישיות משפטית נפרדת מבעלי מניותיה. כלומר, ישנה חציצה מלאה בין בעלי המניות בחברה לבין האישות המשפטית של החברה. מכאן, בעוד שאדם פרטי נדרש לתת ערובות כגון שטר חוב, ערבים או ערבות בנקאית, כאשר מושכר נכס לחברה – רצוי לקבל ערובות מטעם החברה.

אין להסתפק בקבלת ערובה מטעם החברה בלבד. יתרה מכך, בבוא העת נקיטת הליכי גבייה לפירעון חוב יעילים יותר נגד אדם פרטי מאשר נגד חברה. לדוגמא, לא תהיה כל תוחלת בהוצאת צו עיכוב יציאה מהארץ או הגבלת רישיון נהיגה לחברה, להבדיל מנקיטת הליכים אלה כנגד אדם פרטי.

לחייב את נציג החברה השוכרת לקיים ביקורות תקופתיות על השוכרים וכן לאפשר לקבוע הוראות שימוש במים / חשמל וכדומה, על מנת שלא לגרום לבלאי מואץ של מכשירי החשמל בבית, ובמיוחד מזגנים, דוד חשמל וכדומה;

לקבוע הוראות המתייחסות לשמירה על הסדר והניקיון בדירה ובבית, שלא לנהוג באופן המפריע לדירות האחרות (בעיקר נושאי רעש, ריחות טיגון וכו’, אחסון זוגות אופניים בחדר המדרגות, ועוד;

לקבוע הוראות המאפשרות לכם לתקן את הליקויים על חשבון החברה, אם החברה לא עושה כן תוך פרק זמן שנקבע;

לקבוע הוראות המאפשרות לכם להפסיק את השכירות באופן מידי או בהתראה קצרה, במיוחד אם ההוראות האמורות לעיל אינן נשמרות;

ולחייב את החברה השוכרת לבטח את הדירה. בדרך כלל חברות הניהול לא מבטחות את הדירה בביטוח צד ג’ והן עומדות על כך שלא לבטח. לכן, חשוב לדאוג לביטוח צד ג’ וככל וישנה תכולה אז לביטוח תכולה.

האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו.

אנחנו כאן כדי לסייע לעובדים שלכם במציאת הבית המושלם לצרכים שלהם. חברתנו חיש נדל”ן אשר מתמחה במתן פתרונות שיכון והלנת עובדים זרים .

פועלים בעיקר באזור המרכז
בראשון לציון